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          户型设计优化方略及案例分析_图文

          购房者中流行一句话

          想不想买看环境 掏不掏钱看户型

          户型的重要性不言而喻

          而对于户型的设计者 要为户型注入强而有力的核心竞争力 有三个要素是必须具备的 其一 基于科学 以技术含量增加功能价值 其二 基于关怀 以人性关怀赋予情感价值 再者 基于细致 所有价值的深化和增值

          产品设计情报

          户型设计优化方略及案例分析
            曾健锋

          买房的过程可以相对独立地划分为室内和室外两个 部分 优秀的户型设计带给业主的居住满足感无论是在 程度上还是在时间上都大大超过了其他因素的影响 这 ?#33268;?#36275;感主要体现在三个方面 首先是整体布局的科学 性 包括在一个平面内的户型分割 通风采光设计 功 能区划分和联结的合理性等 这将大大影响到房子与人 的起居行为的匹配程度 其次是具体房间的设计 包括 房间大小 形状 窗户的位置等 这对身处其中的人的 舒适度有直接的影响 在不影响总体布局的情况下对某 个房间或细节的突破常规的设计 这是带来新鲜体验的 源泉 也是户型变革的出路 以下 本文将从户型设计的原则 误区以及优化的 科学依据等方面进行系统的阐述 例 结合丰富的正反案

          一  户型设计的原则
          一个优秀户型应该满足三个基本属性 即功能性 情?#34892;?经济性 这三种基本属性也构建起户型的价值 体系 其价?#30340;?#22411;如下

          功能 价值

          户型设计 价值体系
          情感 价值 经济 价值

          以图探索出一种户型设计的优化方略

          DECISION INTELLIGENCE OF CHINESE REAL ESTATE

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          决策情报
          功能价值

          整 合 服 务 系 统
          DECISION INTELLIGENCE

          功能性是户型的首要属性

          其关乎到

          三是视觉环境优化

          视觉环境也叫景观环境



          一个户型使用价值的多少 因为买房子是为了使用 如 果功能差 就算形式再美观也没有意义 户型的功能价 ?#30340;?#28085;体现在三个方面 一是功能的丰富与细化 在房间面积适度扩大

          指室外景观带给居住者审美的享受 强调住宅的视觉环 境是现代住房商品化的一个重要特征 应该选择恰当的朝向 在户型设计上

          使室内房间获得良好的景观角

          度 另外 增大室内与室外景观的接触面 增大对景观 的采纳 例如设计 ?#24120;叮?景观阳台 特大外飘窗台 阳

          的前提下 应该增加不同功能的空间数量以丰富房屋的 功能 如设置学习室 独立餐厅 多个卫生间等 有的 还可设家庭团聚室 电脑工作室等 从而使住宅户型与 现代生活方式相适应 二是居住健康的关注与强化 好的住宅应该要

          光房等 创造具有温馨 朴素和亲切的视觉环境 其实 质就是景观的最大化运用 情感价值 住宅中的情感价值是无形的 不像功

          能价?#30340;?#26679;有可量化的标准 但是却是产品情感打动力 的集中体现  安 全 感 其包含三个层面上的内容 户型设计中动静分区应合理 私人空间

          以为居住者提供一个健康的居住环境为目的 这直接影 响到居住者的生活质量 因此 户型设计应该以保证良 好的通风 采光 日照为重点 同时顾及材料的保温隔 音 化学污染等环保性能 从细部入手 以对居住者的 生命关怀作为设计的基本立足点 营造一个优质的生态 居住空间

          与公?#37096;?#38388;应相对隔离 使私人空间得到一定程度的保 护 体现私密性和尊贵感 舒适感 舒适感是基于安全感上一种更高级别的

          体验需求 居住环境只有具备了舒适感 居住才能上升

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          中国房地产决策情报

              第三十四期

          标杆瞄准决策系统

          产品设计情报

          为一种享受 在户型设计上营造居住舒适感的根本途径 是基于居住心理学 居住行为学以及人体工程学的人性 化设计 符合居住者生理特征和行为特征的设计尺寸

          针对儿童 老人的专用设计 符合审美心理学的设计比 例等等 都是居住舒适感的来源 好的户型还应该融入个性化设计 为居

           个 性 化

          住者提供可自?#26432;?#25442;的自由空间 以满足现代审美潮流 对住宅的个性化需要 户型设计在很大程度上存在一种 共性 而个性化设计则可以打破共性的局限 更灵活地 适应生活中的实际需要 经济价值 户型的经济性是指在房屋中面积一定

          二  户型设计的误区与难点
          在现时的房地产市场中 很多产品在设计上由于各 种各样的原因 没有全面遵循户型设计的基本原则 而 致使缺陷户型的产生 最终导致产品的失败 分析总结 存在缺陷的户型 其失败点主要有以下几点

          的条件下 购房者得到最大的使用空间 其包含有两个 方面 一是户型的面积设置是否恰当 是否与目标客户 群的经济承受能力相适应 其次是面积的?#34892;?#20351;用率

          户型设计够不够紧凑 存不存在面积的浪费 有无难以 使用的 垃圾空间 等 都是购房者衡量是否购买的重 要因素 而户型设计的原则 则是需要在以上的各种要素中 谋求一?#21046;?#34913; 取得综合价值的最大化

          1 客厅大而不当 对着客厅的门多 无隐蔽空间 2 客厅的采光口小或采光口凹槽深 使客厅?#20064;?3 4 5
          ????????

          客厅?#21491;?#24046;

          窗不应正对墙面

          户型设计的价值体系

          客厅的形状不好或尺度不合理 入户无过渡空间 餐厅面积过大或过小 主卧室的宽度小于 3 米或面积过小 户内交通线长 卫生间距主卧?#20197;?#25110;对着客厅的卫生间无前


          功能丰富与细化 健康关注与强化 视觉环境优化

          7 8 9

          ?é??????

          安全感

          舒适感

          个性化

          室 ?#20445;?四居室的户型 主卧室不带专用卫生间以及无 储藏空间

          ?-??????

          面积的设置

          空间实用率

          ?#20445;?br />
          功能分区不合理

          DECISION INTELLIGENCE OF CHINESE REAL ESTATE

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          决策情报
          ?#20445;??#20445;??#20445;?br />
          整 合 服 务 系 统
          DECISION INTELLIGENCE

          各功能空间面积比例不当 跃层户型室内楼梯的位置不当 卫生间 厨房宽度不够等等



           容积率与户型优化

          创新的矛盾

          点式与板式的不同形式 进深深浅 长短的不同都 会直接影响到容积率的高低和户型的优劣 而且这两者 之间又往往处于反比关系 就某一建筑而言 容积?#35797;?高 进深越长 则户型就越难优化与创新 越难进行合 理的功能区隔 ?#34892;?#38754;积的损失也就越多 在点式楼的 设计中亦是 为了追求高的容积率 楼层单位?#22411;?#24448;会 有 黑房 的出现

          在?#40092;?#20102;户型设计的误区之后 有必要对误区产生 的深层原因作进一步的分析 透析误区发生的原因 中 存在以下难点 以寻求根本的解决方法

          主要是因为在户型的实际设计



           建筑造型和立面设计的限制
          建筑造型 立面与户型设计 内部空间区隔 往往

          C  景观和朝向的矛盾
          为了给项目营造卖点 标榜产品的景观优势 在户 型设计上迁就于景观 但对景观的迁就往往只能以牺牲 朝向为代价 而实际上 朝向的实?#39318;?#29992;比景观的大得 多 对景观的盲目追求 常常导致房间的采光 通风

          会发生矛盾而顾此失彼 发展商又大多注重建筑的外观 造型和立面效果 甚至不惜牺牲户型设计的合理性使内 部的户型布局 功能区隔迁就 服从于建筑造型与立面 形态 以致出现本末倒置 有损居室适用功能及其舒适 度 便利性的思维误区

          日照不足 而且为了增大与景观的接触 会导致异形空 间的出现 ?#26723;?#20102;空间的?#34892;?#20351;用率

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          中国房地产决策情报

              第三十四期

          标杆瞄准决策系统

          产品设计情报

          D  人居观念的变化与设计理念的落差
          近 ?#29627;?年以来 从扩展家庭向核心家庭的转变是中

          国家庭构?#26432;?#21270;的大趋势 人们的居住观念集中?#20174;?#22312; 了户型的变化上 从?#40092;?#23621;室的无厅式设计到大客厅小 卧室的流行 再到现在主卧放大 客厅适中的格局 主 卧采用套房设计等都?#24576;?#22320;?#20174;?#20102;人们对舒适度的追求 ?#22270;?#24237;生活重心的变化 而对这种微妙变化的感知和趋 势的捕捉是设计出优秀户型的又一难点 这些变化都在不知不觉中 但又确确实实发生 这 就需要项目策划人员对市场有极其灵敏的敏感度 对市 场需求的把握稍有偏差 再好的户型设计都会遭受市场 的冷落 讯的?#26438;?#21457;展 足不出户便可办公的社会文化行为 由 此产生工作室占较大比例的家庭职业型的户型  以及传 统家庭的?#39029;?#25903;配型 ?#22478;?#22411; 共同劳动型

          住宅心理学



            户型设计优化的科学依据

          它是关于住宅及其内外部环境与人心理的关系 关 于居民对住宅空间及其周围环境的满意感 安全感 私

          住宅户型设计涉及住宅社会学 住宅心理学 住宅 行为学 住宅环境学和人体工程学等多门学科 而户型 设计的优化正是基于这些学科的深刻理解之上

          密感 亲近感 归属感 归宿感 住宅内的私密性不强 会抑制人们的身心健身 造成家庭不和以致影响社会安 定  居民对居住环境的?#36164;?#24120;常决定行为的随机性和心 理舒适感的程度 需要造成生活方便 亲切 气氛良好 的环境 从而使活动在其中的人愿意接触和亲近 如户 型功能设计中 入户设计过渡空间 可避免开门见厅

          住宅社会学
          它考虑社会经济因素 技术因素 生活环境因素等 如居民交往 休闲 健身 散步?#20154;?#38656;的场所 社会生 活文化因素如居民生活方式 文化素养 地方风俗 社 会居住安全因素如社会安全 保障 住宅防卫

          住宅生理学 包括居住者对室内物理环境 空气环 境和声环境 和生理需求的满足 以及对个性发展的满 足 室内空气环境主要靠通风换气 住宅户型设计中空 间布局时合理设置窗户 与门洞产生穿堂风

          住宅行为学 它影响着住宅模式和居住环境 国际 上设置一个体系测量主体活动的时间分配 可分解为基 本行为 家庭行为 文化行为 社会行为 各行为对居 住空间都有着不同的影响 日本学者由此将住宅户型划 分为 青年与老年分居 周末节日与?#25913;?#22242;聚 对客厅 餐厅要求较大的家庭团聚型户型 随着电脑的普及 资

          住宅人体工程学
          从人的尺度和活动姿态出发 考虑人机关系即人与 被操作的对象关系 以及工作时的环境条件 进行住宅 面积 形状 空间设计

          DECISION INTELLIGENCE OF CHINESE REAL ESTATE

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          决策情报

          整 合 服 务 系 统
          DECISION INTELLIGENCE

          四  户型优化的六个切入点

          而有损其内部的功能区隔及其空间利用率 使建筑的外 观形式与户型的合理性 套内面积的控制等 得到较好 的统一

          切入点一

          户型与建筑外形的有机结合

          在户型设计上 该?#22791;?#23618;两梯四户的平面布局 虽 说被框进一个正圆形的平面内 但其四套户型的主要

          建筑造型和立面设计是制约户型设计的主要因素 新奇 富有创意的立面能提高楼盘的独特性和识别性

          厅 卧却都是方正格局 四套户型的主要厅 卧却都是 方正格局 四套户型共十个卧室中只有两个次卧有不规 则的弧形墙面 四套房中也只有其中一套的厨房?#34892;?#36793; 形分隔墙 而四套共八个卫生间中也只有一个卫生间有 弧形?#25945;?由此便保证了四套户型的主要居室方向 都

          但是却往往为户型设计带来了麻烦 如何可以将两者兼 顾起来 追求一?#20013;?#24335;与内容的统一 ?#24378;?#20197;得到启发 从案例一中 我

          案例一

          能保?#31181;?#35282;形的方正分隔 而且 客 餐厅与卧室区域 ?#21152;?#19968;条过道相连 所有卧室门 甚至连厨 卫门 也 都没有一个是直接开向客厅的 这就在很大程度上保证 了套内的动 静的区隔分明 互不干扰 并由此而提高 了卧区的私密性 当今称为流行的品字型的高层住宅的户型 二梯三 户或二梯四户 中间前凸套都是南北无通道 除了南

          向 包括采光凹口中的南向或侧向 能开窗外 北向无 法开窗 风 这就有碍室内的空气对流 非典 不能形成 穿堂

          这类户型在

          过后的今天

          在普遍关注居

          室通风唤起的今天 其弊端是显而?#20934;?#30340; 而此款图形 在建筑外形上 其?#39184;?#22411;的高层建筑造型 以及层 层流畅的弧形横向线条 再点缀局部块面板状的竖向线 条和虚实相间的立面处理 便使其颇具鹤立鸡群之效 建筑 都通过一分为二的两侧开设的采光凹口 将两梯 四户分为南?#22791;?#20004;套 并使南北户套之间形成一道 ?#29627;?br />
          米宽的凹口中的间距 虽?#31561;?#21516;夹弄 但因其高层的拢 风效果便能使南北户套均能形成较好的空气对流 而改 善室内的自然通风

          挺拨 优美 一反往常点式高层住宅的造型 更与板式 高层迥然有别 这一如同办公楼和城市公共建筑的造

          型 立面 确?#24403;?#26032;立异 与众不同 突破了常规住宅 建筑的模式 具有相当的审美效果和个性特征 而且

          切入点二

          空间的可塑性

          这一?#39184;?#22411;的高层占地相当有限 具有比通常蝶形 十 ?#20013;?品?#20013;?#31561;点式高层的容积率 然而 难能可贵的是 它却并没因这一造型 立面

          对于开发商而言 提高空间的可塑性是一种?#21364;?#26126; 但又难以实现的方法 空间的可塑性越高 产品的变化 就越灵活 户型设计所要?#26800;?#30340;市场风?#31449;?#36234;小 但与

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          中国房地产决策情报

              第三十四期

          标杆瞄准决策系统

          产品设计情报

          此同时 可塑性的增加又增加了施工的难度和成本的投 入 住宅空间可塑性的真正含意是没有具体户型的固定 限制 这样才可以使个性化能充分发挥 对户型的固定 限制有两点 即分隔墙和厨卫的布局 充其量只能在墙上开

          段时间火热一时的今典花园项目就解决了墙的可拆移和 厨卫的布局问题 其中 B 座有几层被业主整层购买用于 商住 办公空间全部贯通 国贸世纪园项目开发商起先 在一层究竟分几户和怎样尽快回收资金 规避风险等问 题上煞费周章 可在引入可塑性开放空间的概念后 实 现了一层一户至一层十二户的?#25105;?#32452;合 可用于住宅

          分隔墙如果是钢砼剪力墙

          洞 分隔墙只有?#24378;?#25286;移的轻墙 才有可能将空间打通 连贯 关于厨卫的布局设计 在南方可以将管线放在室 外的凹槽里 而在北方出于要解决冬天防冻的问题只能 用室内管井来解决 这就要求我们在平面户型布局?#26412;?量将管井靠近不可移动的竖向承重的墙或柱 在塔楼里 尽量靠近核心筒和外框墙 卫生间弯头水封在管井内解 决 上下层不相互影响 彻底解决上下层之间可能由于 防水问题带来的纠纷 在这一方面 国内房地产市场也不乏成功案例 前

          公寓 商住 大小公?#26223;?#20844; 酒店式公寓等多?#20013;?#36136;和 用途 使得销售策略更为灵活 随机应变 嘉铭园的板 式小高层也同样运用了可塑性设计 其大户型可方便地 改变为中 小搭配的户型 既可按中 小住型销售 也 可以按大户型销售 对创造销售业绩和尽快回收投资的 意义是不言而喻的 在具体实施上 要实现住宅的可塑性开放空间 预 应力大跨度无梁楼板为其提供了得天独厚的条件 也使 ?#25945;?#37319;用可拆移轻墙成为可能 预应力无梁楼板其跨度

          DECISION INTELLIGENCE OF CHINESE REAL ESTATE

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          决策情报
          在 6m

          整 合 服 务 系 统
          DECISION INTELLIGENCE

          ?#20445;埃?较为经济合理 无梁 无柱帽 竖向承重构 廊

          动区 活动比较频繁 可以有较多的干扰源 如走 客厅 厨房等

          件可以是钢筋砼墙或柱 但厨卫管线穿楼板应避开楼板 暗梁位置 由于预应力无梁楼板可以实现较大跨度的连续空 间 在户型合并时 就可以得到更大的厅 更大的办公 空间和更大的其它多用?#31350;?#38388; 而不是在钢筋砼剪力墙 上开个小门洞 使空间简单的连通

          静区 要求安静 活动相对比较少 比如卧室 书 房 污区 要经常用水 排弃废污物 是供水和排水的 集中空间 例如厨房 卫生间

          洁区 相对污区而言具有高度保洁需要的区间 如 起居室 卧室等

          总而言之 住宅的可塑性开放空间可以更加适应多 层面 多元化的消费群体的需要 可以使开发商以最灵 活的方式规避投资风险

          只要有了清晰的划分以上的功能区域 才能保证居 住者有舒适 健康的生活环境 但是 在如今的某些户 型设计中 有的户型光是增加了功能但却没有注意区

          切入点三

          清晰的功能分区

          隔 在布局上混乱不堪 动线多而交错 有的户型则是 区分粗略 或分界模糊 或区分不彻底 动静 干湿

          将户型的功能分区清晰化是户型优化的一个重点 对户型进行?#32454;?#30340;功能分区 其意义实质上是一种保

          私密分区只作其一 这些都在对户型进行优化时所要注 意的关键点 户型的功能分区需要处理好三种关系 一是内与外的关系 住宅的玄关 客厅 厨房和餐 厅等与外部联系较为频繁 卧室和卫生间等相对而言属 于内部空间 私密性要求?#32454;?由此各房间要做到内外 有别 二是清与污的关系 住宅内的?#34892;?#25151;间如厨房 卫 生间等在使用过程中 会产生一定的垃圾 油烟和气味

          护 通过对居室内各功能区域的合理布局 把静区从动 区中分离出来 把私密空间从公?#37096;?#38388;中分离出来 把 干区从湿区中分离出来 ?#30740;?#35201;保持洁净的区域从容易 受到污染的区域分离出来 不同的功能区域互相联?#26723;?又相对独立 使居住空间在使用上形?#19978;?#26126;的层次感

          保证居住者有一个相对安静 清洁的私人环境 提高了 居住的舒适度 功能空间的层次化 清晰化 也是现今 户型设计的主导潮流之一 一套住宅应具备六大基本功能 即起居 饮食 洗 浴 就寝 储藏 工作学习 这些功能根据其开放程度 可以大体分为公 私两区 根据其活动特点可以分为

          等污染 而客厅 卧?#20197;?#38656;要清洁卫生的环境 好的户 型应能通过适当合理的设计手法 做到清污分隔 互不 干扰 三是动与静的关系 起居室 厨房和餐厅等供家庭 成员交往 娱乐 会客和餐饮等活动 人员集中 流动

          动 静两区 按照卫生洁?#24576;?#24230;分又可以分为污区和洁 区 公共区 供起居 会客使用 如客厅 厨房 餐厅 门厅等 私密区 供处理私人事务 睡眠 休息用 如卧室 卫生间 书房等 性大

          而卧室

          书房和卫生间等则是用于休息

          学习

          满足生理卫生要求的空间 相对较隐密 需要较为安静 的环境

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          中国房地产决策情报

              第三十四期

          标杆瞄准决策系统

          产品设计情报

          案例二私密性 功能性都较强 开创了大户型设计 的新格局 平面布局丰富多变 有弧形 有直角 圆与 方刚柔相济 增强了外立面的表现力 富?#24615;?#21619; 也因 此增加了居室的秘密性 具有曲径通幽之感 动?#39184;?#20840; 区隔 互不影响 卧室区域无任何视线干扰 简洁紧凑 便于使用

          案例三

          整套居室只有一条主动线 对相邻区域干扰较少

          除了通常的三个卧室外 还有 2 个功能房 书房和 保姆房 书房与卧室组织形?#21830;?#25151;格局 更合理舒适

          且主卧入口正对主卫的一堵墙 形成第二玄关 私密性 也就更强 保姆房有独立用厕 避免影响家人 ?#25351;?#21355; 生便利 且也可作为备用房使用 功能区隔较为细化 案例三布局合理 分区十分明显 无论是功能性还 是私密性上来说 都是难得的精品

          带有转角凸窗的小厅 使视觉空间一下为之扩展 在人的心理感觉上使小厅不觉其小 ?#21335;?#20013;国传统园林 借景 因景 以小见大的空间处理手法

          在动静分区上 所有的卧室都位于户型的左侧 饭 厅的隔墙将两个次卧的入口完全隔断 如此一来 静区 与动区之间仅留一个入口 而且静区的入口对着的是次

          案例二

          卧的一堵墙 起到了一种视觉隔断的作用 动静的分离 完美无暇 确保了居住者有一个宁静的休息环境

          在私密分区上 良好的动静分隔本身就奠定了私密 的基础 从公?#37096;?#38388;到私密空间视线被完全阻断 保证 了私人空间的隐蔽性 再细看静区内部 次卧的入口相 对集中 并与主卧入口分居两侧 实现了主卧的独立

          性 显?#22659;?#20102;主人空间的尊贵感 另外 主卧的入口也 颇具心思 入口正对是主卫的一堵墙 入口的空间既成 为了第二玄关 ?#21046;?#21040;了视觉隔断的作用

          在干湿分区和结污分区上 居室的操作空间集中在 户型的下端 虽说这套户型面积偏大 但却大得合理 大得适当 空间利用?#32454;?并无通常大户型的大而无当 面积浪费 甚至有暗卫 暗室 中间部分采光不足等缺陷 它在放 区隔更为细化 厨房和一个大面积的功能阳台连为一体

          自成空间 一般的家务操作均可以在此全部完成 不会 干扰到其他的区域

          大面积的同时也增强了居室的功能

          DECISION INTELLIGENCE OF CHINESE REAL ESTATE

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          决策情报
          切入点四

          整 合 服 务 系 统
          DECISION INTELLIGENCE

          功能的细化

          采光的储藏室 可谓功能细化 使用方便 既宽敞舒适 有无空间浪费 由此而增强了这套住宅的性价比 避免 了常见的大而无当 病 功能单调 ?#34892;?#38754;积损失多的通

          在居住条件的改善和居住观念的转变中 人们对户 型的追求已经从单纯的面积满足转向功能的满足 一个 好的户型 应该体现出良好的功能性 满足住户生活

          这就使其比相仿面积的通常的大三房更合理科学

          工作 娱乐的不同需求 这就要求在户型设计上进行功 能的细化 在有限的空间内区隔出多个功能空间

          更符合人体工程学和居家生活的使用要求 显然也更具 竞争力 此款户型的另一鲜明特色 便是其主卧的八角形阳 光室的设计 这一设计 不仅借鉴了独立别墅的造型手 段 使建筑立面更富有变化 更有立体感和个性特征 而?#19968;?#22240;此提高了主卧的舒适度 增加了 ?#29627;罰?度的景观 ?#21491;?#21644;日照采光 这一相对独立的主卧专有的阳光室

          所谓功能的细化 首先是要从研究住户的居住需要 入手 随着生活水平的提高 人们对住宅功能的要求已 不再停留在客厅和卧室的简单层面 工作空间 娱乐空 间 悠闲空间 储物空间等更多的功能需求分别显现出 来 对旧有功能分区的重新分割和添加 便就是功能细 化的本质 在如今的房地产市场中 户型的功能虽然得到了加 强 但是细致度不足 例如很多户型没有为住户设置收 藏杂物的储物空间 缺少一个与厨卫分离的专用洁污空 间和洗衣空间等都是比较普遍存在的问题

          更能有助于主人的休闲放松 更能?#29420;?#22871;内其它居室空 间的影响 再加上主卧更衣室 以及与主人之间的空间 所构成的主卧入口玄关 这就更能使主卧自成一体 私 密 隐蔽 其书房设计 也许?#34892;?#24847; 东面与北面两面设窗

          即能因此增加通风 采光 又有因两面开窗而?#30001;?扩 案例四 展视觉空间 产生比书房实际面积更大的空间感受

          再则 其厨房东侧的储藏室的设计 可谓是又一特 色 这一 4 平方米左右的功能空间的设置 还能直接的 采光 既可作储藏室 杂物间 又可作电脑房 保姆房 或作为不受干扰的迷你居家工作室 且这一功能空间又 较为隐蔽 独处一隅 私密性较强 虽说面积有限 但 却相当实用 案例五是个较为合理也颇?#34892;?#24847;的 ?#24120;?式的户 型 即三房加一小巧的功能房 亦可称为小四房 其面 积控制也较好 空间利用较充分 除了通常的三房二厅 二卫前后阳台的区隔外 案例四户型中在仅相当于通常大三房的?#20445;叮?#24179;方米 总建筑面积的较为有限的空间内 能巧妙区隔出五房二 厅二卫 前后阳台一主卧更衣室一次卧壁橱 一活动室 壁橱 二玄关壁橱 以及一个隐蔽的还能开窗的有自然 还设一功能房 一主卧更衣

          室 一储藏室 一玄关壁橱 总共建筑面积才 ?#20445;担福埃?平 方米 即这一功能齐全的小四房的总建筑面积仅相当于 通常无功能房无更衣室 甚至也无储藏室的大三房的面 积 由此而便增加了这款户型的实用性及其功能性

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              第三十四期

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          案例五

          的首要标准 而事实上 由于健康是人们生命活动的基 本需求 因此居住空间的健康性本身就是户型设计的实 质 但是一度以来 特别是当房地产进入了营销时代后 很多楼盘为了追求利润的最大化和所谓的营销卖点 忽 视了住宅的健康性 甚至有时不惜牺牲朝向 通风 采

          光等基本要素 致使大量黑房 黑厨 黑厕以及通风和 采光死角的出现 造成了设计追求上的本末倒置

          住宅的健康性主要从朝向 采光 通风等方面进行 强化 然而在实际的操作中 对住宅健康性的强化却存 在多方面的限制

          其通过主卧室一侧局部外凸的设计 形成了一个相 对独立的小书房空间 使主卧成为一个套房格局 既方 便使用 又因此增加了主卧的私密性 又通过小书房的 大尺度转角凸窗的设计 扩展了实用空间和视觉感受



            朝向与景观的矛盾

          好的朝向不一定能取得好的景观 在某些项目中 由于自然景观优势?#24576;?为了给项?#30475;?#36896;响亮的卖点不 得不取景观而舍朝向 宁愿牺牲好的朝向也要获取景观 优势 但实际上 对于房屋的使用而言  不良朝向所带 来的弊端?#23545;?#22823;于景观所带来的优势 解决的方法有三 种 一是朝向与景观的合理平衡 在南方地区朝向对于 房屋的影响不大 可以倾重于景观 而在北方地区 朝 向是购房者考虑的首要因素 只能以朝向为主 二是对 景观的弥补 如果以房屋健康性为考虑重点的话 以朝 向为主 同时可以使用人造景观 例如中心花园 空中 花园 等对损失的景观价值进行弥补 三是迁移采景的 位置 突破固有的思维 不一定局限于房屋的正向采

          使这一原本较小的空间不觉其小 在增加这一空间的功 能性的同时 又提高了其舒适度 由此 构成了这款户 型的一大特色 此外 这一小书房又与更衣室和主卫共用一个主卧 通道 这就又节省了空间 提高了空间的利用率 从而 使这一主卧更紧凑合理 功能区隔也更为细化

          这款户型的储存空间也较为充足 尤其是厨房内再 设一储藏室的布局 更为实用 也更为隐蔽 这一储藏 室设在厨房门的背后 即使进入厨房 一下也不易发现 它的存在 家中的杂物 清洁用具 如?#20064;?吸尘器等 都可放入这一空间 既取用方便 有深藏不露 从而使 居室空间更整洁雅观 再加上玄关壁橱和主卧更衣室

          景 可以使用超大侧窗 专用的情景房等方法把采景的 位置移至房屋的另一端或一侧

          这就更增加了这套住宅的储存空间 便于分门别类地存 放收纳



          采光

          通风与容积?#25163;?#38388;的矛盾

          楼距越小 容积?#35797;?#39640; 采光通风能力越差 房屋 的进深越大 容积?#35797;?#39640; 采光通风能力?#19981;?#36234;差 板

          切入点五
          非典

          户型的健康性
          住宅的健康性成为了判断户型优劣

          式楼的健康性强 但容积?#23454;?点式楼的健康性弱 但 容积率高 而容积率的高低直接关?#26723;较?#30446;利润的多

          之后

          DECISION INTELLIGENCE OF CHINESE REAL ESTATE

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          决策情报
          成本之间的矛盾 然而

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          少 因此 采光通风与容积率的矛盾实质就是与开发商 随着购房消费的日益理性化

          案例七

          以及居住观念对健康的回归 以牺牲健康性而套取利润 的开发模式将难以生存 通过对地块的科学合理规划以 缓解两者之间的矛盾将是未来房地产市场的必然趋势 案例六三房两厅的户型中 除了餐厅之外 其余三 房一厅全朝南 且主卧还有个东南向的转角凸窗 这一 设计便使这套居室的冬天能有更多的日照阳光 同时又 避免了西北风的侵袭 而夏天却能享受到更多的东南

          风 日照?#20174;?#33021;相应缩短 以减少?#30830;?#23556; 这就在户型 设计上最大限度地保持了这套居室的冬暖夏凉 使其与 上海的特定气候相适应 此外 其南向开大窗 北向开 小窗 主卧卫生间开东窗而不开北窗的设计 都较好地 考虑到冬天?#20540;?#35199;北风的室内保温效果 其半挑空的厨房操作阳台上专设的洗衣机空间也较 合理 这尽可能避免洗衣机的噪声对居室 尤其对卧室 的干扰 再则 其客 餐厅分离 玄关大壁橱 以及客卫的 干湿分离等设计也符合时尚 方便使用 使各功能区域 都能相对独立 互不干扰 案例七户型的最大的优势在于进深较小 少于 ?#20445;?br />
          米 南北通透 起居室和餐厅有穿堂风通过 保证了室 内的空气质量 一步阳台 所有的房间都取消了外飘窗而改用了

          这种设计充分地将阳光引入室内 增加了

          房间的采光和室外空间 值得一提的是 起居室内还设 有一个荷兰风格的南向全玻璃 全通透阳光室 使居住 者在室内也能充分地享受阳光

          案例六

          切入点六

          提高户型的?#34892;?#20351;用率

          提高户型?#34892;?#20351;用?#36866;?#36136;就是减少房屋中的 垃圾 面积 影响 垃圾面积 的多少对购房者选购房屋起很大的 因为房屋产品的价格不菲 所谓 垃圾面积 垃圾面积 的存在 就是?#25913;?br />
          就等同于金钱上的浪费

          些因为设计失误而造成的住户难以使用的面积 常见的 有过长的走廊 异形房间的转角位等 常见于布局失当 的大户型当中 案例八户型面积达 2 4 9 m 2 属于高档的大户型产

          品 但从户型布局来说有不少的失败之处 首先是走廊

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          产品设计情报

          案例八

          商及建筑师将住户改造的意?#25913;?#20837;设计中 一些项目将 此称之为中西厨房 敞厨房的普及 并向起居室开放 由于生活水平的提高带?#27425;?#28020;行为的日常化 将浴 室作为湿空间单独分离出来将变得十分必要 测 卫生间干湿分离 可以预 进一步的发展趋?#24179;?#26159; L?#27169;?式开 厨房将与餐厅合并

          热炒间被隔出后

          大面积化将是一个必然的趋势

          另一种可能的趋势是 卫生间以轻质材料分隔使卫生空 间的重新划分和弹性增加成为可能 住宅厨卫是住宅中科技含量最高 涉及面最广 需 要各工种配合 综合设计的部位 所谓整合设计就是从 过长 就这样的宽度来?#23707;苣言?#21457;挥什么作用 而且主 卧并非位于走廊的终端 反而主卧入口正对客厅 完全 没有发挥出长走廊的私密作用 其次 主次卧的异形面 积众多 面积的浪费情况极为严重 主卧内另有走廊 整体出发 全面考虑 注重长久的综合效益 因此 厨 卫设计中各种管线必须进?#22411;?#19968;设计 统一协调 统一 施工 不得以各自的特殊性破坏整体布局 管线尽可能 集中 隐蔽 设立集中管井 管道夹墙或管道间 使压 力管线尽可能集中布局 并且方便检修 更换 计量

          主卧入口下方的空间正对主卫入口 无论是作衣橱 还 是小会客厅 抑或是小书房都不合适 次卧的情况更为 严重 房间内的动线可谓是一波三折 整个卧室分为三 段 用 从入口到内室的空间难以运用 出现了大量的 垃圾面积 只能作为走廊使

          暖气布置应考虑不妨碍厨具和洁具的布置为主 此外在 厨房中应注意避免切断流线 在卫生间中应尽量放在不 妨碍行动的位置以避免造?#21830;?#20260; 便器的排水口距墙的 距离必须标准化 以提高产品的互换性 适应性 方便 设计 施工及住户选用 此外 节能 节水 危险预示

          如此又长又宽还带有

          转角的走廊出现在次卧当中是一个很大的败笔

          报警 电源插座的合理布置等都是整合设计中不可缺少 的内容 另外 新型厨房应包含?#22411;?#29992;设计 通用设计指的

          切入点七

          细部设计

          住宅是以 套型 作为组?#31995;?#20803;的 过去在住宅设 计中 多数建筑师将注意力集中在客厅 卧室 起居室 等的布置上 而将厨房 卫生间 贮藏空间以及阳台等 细部只作为设计的附件 随意安插 如何重新安排这些 空间设计 从细部入手 使住宅符合人们注重生活?#20998;?的需求 是建筑师们必须面对的一个迫在眉睫的问题

          ?#24378;?#34385;适合老年人 残疾人等特别人群的使用 住宅中 的厨房和卫生间是典型的需要通用设计的空间 所谓人 性化设计 指的是更好地满足人的各方面需求的设计

          包括精神和物质两方面 在住宅厨卫设计中今后应注重 舒适性 健康性 安全性 方便性 娱?#20013;?审美性等 方面的要求



            厨房



            卫生间

          近一二年的新项目中 双厨的设计开始出现 发展

          现在的卫生间布置早已打破了 ?#20445;?平方米面积的
          DECISION INTELLIGENCE OF CHINESE REAL ESTATE

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          决策情报

          整 合 服 务 系 统
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          小格局 目前的卫生间设计趋势向两个方向发展 一是 设置双卫生间 通常一间供主人卧室专用 一间公用 另一趋势是洗 浴 厕的分离 解决家庭生活中不必

          受的协调 量

          使人在其中能完全的放松

          充分享受到高质

          高品位生活的乐趣

          要的矛盾 既利用一过渡空间或卫生间前室 放置洗衣 机 面盆 这种卫生间的发展方向 在创造舒适卫生的 环境条件和提高使用效率方面 颇具吸引力 无论是哪 种卫生问 其位置的合理性在设计中都是首先要考虑的 因素 目前 很多卫生间的设计不是将门与厨房对着 这实际上是很不雅的做



           玄关

          随着国内住宅装修热的兴起 人们进屋后习惯于换 ?#38386;图?#23621;服 一个过渡空间开始显得必不可少 同

          时 人进屋后要有个心理缓冲 而非直接 登堂入室 一览无余 关 细 所以 现在越来越多的人要求做一个玄 在户型设计越做越 玄关 开始在设计师

          就是对着客厅或起居厅开门

          市场的需求就是设计的方向 装修层次越来越高的今天

          法 无论是家人也好 还是来的客人也好 都很?#35328;?#23458; 厅或起居厅宾客满座的状态下从容入厕 更何况 如果 家有老人 婴儿 那么倒便盆 换洗尿布就更?#35328;?#27492;情 景下进行 卫生间内的行为具有高度的私密性 人们早起 梳洗 早晚沐浴 起夜等都是在卫生间与卧室之间的穿梭 活动 因此 卫生间的设置除了要考虑自然通风采光以

          心目中占据重要位置 目前

          玄关 已是入口部位 空

          间序幕的代名词 玄关的设计应?#26377;?#29702;学 行为学的高 度来重视空间的组合和利用 处处体现对人的关怀 追 求一种人情味 人性化的设计 住宅设计规范 规定 可看作玄关的最

          套内人口过道净宽不宜小于 ?#20445;玻?br />
          外 最好与卧室布置在一起 以缩短使用距离 增强其隐 蔽性 另外 在注重功能齐备的同时 卫生间的布置更应 该强调整体性 使用的流畅性以及营造舒适的氛围和享

          低限经济指标 这时若过道呈 一 字型 则可安排?#24120;埃悖?的鞋柜 饰 若呈 L 型 就要考?#21069;才?#38236;子 长 ?#20445;福恚ǎ??#25285;??#29627;?花瓶等装 就很舒适

          若过道面积达宽 ?#29627;?br />
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          中国房地产决策情报

              第三十四期

          标杆瞄准决策系统

          产品设计情报

          好用了

          如若面积达到 6

          ?#20445;埃?2 要相应增加

          完善各

          台为晾晒衣物 最好配备固定的?#24405;?下水管道等 如 果是三居?#19968;?#22810;居室家庭 建议朝南的阳台分为封闭和 开敞两部分(即占两个开间) 封闭的部分作为阳光房

          功能 除了储物(衣物 鞋 雨伞 随?#32844;?#34955; 擦鞋用品 等的安放) 装?#21361;?#38081;艺花架 ?#23548;?陈列品等装?#25105;?#26415;

          处理)外 还应增设坐椅 为换鞋提供方便 让居住者的 舒适度 方便性都能得到质的提高 玄关与衣帽间相结 合的设计能使过渡与更衣功能得到充分展现

          而开敞的部分则成为楼层居民接近自然 充分享受雨露 滋润的?#30701;?#38451;台



            贮藏空间
          住户就只?#32654;?#29992;阳

          以前的住宅多数没有贮藏间

          户型设计的流行趋势
          住宅产品的流行趋势 与人们居住观念的转变 居 住文化的革新 科技的创新以及市场现时的发展状况等 都有密切的关系 纵观现今的国内的房地产市场 住宅 产品在户型设计上呈现出如下趋势

          台 橱柜等来解决贮备的问题 由于以前的住宅居室本 身面积就不大 再被大衣橱 五?#39277;?吊柜等等占去空 间 再加上必备的家居用品 住宅留给人的活动空间可 想而知 现代的住宅设计越来越重视储藏的重要性 在 设计中恰当地利用凹部及转角处 户内走道 操作面以 下等部位设置壁柜 吊柜等储藏间 面积不大 却解决 了室内空间的大问题 并获得了家居环境和谐 整洁的 效果 国外住宅早有利用壁柜 贮藏间(进入式衣帽间) 进门处有 卧室内有



           住宅户型趋于多样化
          除了面积标准的多档次 住宅类型也趋向与服务于

          代替一部分立柜等家具的做法

          核心家庭

          的小户型

          如为两代人家庭设计的

          两代

          厨房 卫生间等都不同程度地设置了贮物柜 人们购买 新房或搬家 只需将自己的衣物装入?#36739;?#37324;带走 而无 须将沉重的衣橱挪来挪去 在不远的将来 储藏设施的 分门别类和设置数量 会是衡量住宅档次的标准之一

          居 等 此外还将出现考虑老年人和残疾人特殊需要的 老年人住宅和残疾人住宅 在平面布局上出现大起居

          室 小卧室的新格局以及服务于不同阶层 职业和人口 构成家庭的住宅平面 在结构上 大开间住宅 轻型框 架结构 支撑住宅等适应性住宅应运而生

          储藏空间如何设置得更合理 更精细 应该是建筑师超 前引导住户合理安排生活的?#38712;?br />

          5   阳台
          住宅中的阳台 长期以来一直将挑出宽度限制在

           住户参与完善居?#19968;?#22659;
          一?#20013;?#27169;式是 两次设计 第一次设计由建筑师

          设计到外墙 分户墙 固定厨房 卫生间和阳台的框架 住宅 第二次设计是由住户根据各自不同的生活需要参 与设计 其内容主要是内部装修与选用不同类型尺寸的 定型成品 如轻质隔墙 推拉门 窗 组合家俱及折叠 门等进行灵活空间分隔

          ?#20445;玻?左右 因活动空间较小 往往成为居民家中杂物堆 放的仓库 住宅商品化以来 住宅的款式成为住宅上市 的第一印象 因而 作为立面构图的重要活跃元素 阳 台的设计也日益丰富多彩起来 从实用性来讲 一般住 宅最好有南北两个阳台 北阳台为生活服务阳台 南阳

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          决策情报
          3  厨房

          整 合 服 务 系 统
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          卫生间功能质量的改善

          再者 现代生活方式的变化 改变了 煎炒烹炸 的 传统膳食习惯 生活节奏紧张的人们更趋于营养丰富 厨房油污的污染

          目前 普遍存在厨房卫生间面积小 设备简陋 设 计粗糙的现象 从发展趋势看 在小面积的住宅中 提 倡?#32479;?#24335; ?#27169;?型 厨房 并以此作为住宅空间组织的

          制作便捷的西式食品或者中式半成品 减少

          封闭式厨房将向更为节省空间的半封闭发展 卫生间设计应包括 便溺 洗浴 洗衣 化妆四个

          中心重叠使用 可充分利用空间 改善厨房环境增加家 庭团聚的气氛 ?#32479;?#24335;厨房实际上是今后敞开式厨房发 展的一个雏形 其次 双厨设计也将成为未来豪宅的一个标志 据 专家考证 如果家庭主妇在封闭的空间内独自作业 会 有不佳的心理感受 同时也不利于与家人沟通交流 但 开放式厨房又不太适合中国国情 因此出现了中西兼有 的双厨设计 中式厨房可以封闭 只做炒菜时使用 西 式厨房?#24378;?#25918;的 用来备菜和制作西餐 这样在平常较 长的备菜时间中不会妨碍主?#23621;?#23478;人交流 目前采用双 厨设计的多是?#31185;?#26041;米万元左右的高档物业项目 但随 着需求的不断增大 势 双厨设计大有普及中高档项目之

          功能 必要时应当适当地分隔或分间 保证使用上的互 不干扰 户型设计中很重大的一条原则是清污分离 主 要指用水和非用水空间的分离 中 目前卫生间 提倡用水空间相对集

          厨房已从只有上下水道发展到了给

          水 排水 ?#20154;?煤气 通风管道和暖气管道六种设备 管线 随着节水需要 还需增设节水管道 目?#38712;?#24066;场上虽已常

          卫生间的功能也将被细分

          见 如盆浴与淋浴分开 洗浴与坐厕分开等 男女盥洗 分开等 按摩浴缸 但今后卫生间的休闲功能将被强调 电视 音响 小冰箱 书架 桑拿房

          梳妆椅 化妆

          品柜等将被用在卫生间中 起居室的一部分功能在此实 现 卫生间面积也将大大扩张

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              第三十四期

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           书房

          居家办公的功能不可或缺

          厅大致 40

          60 平方米 甚至更大

          有的高层建筑中的

          电脑 网络令 居家办公 不再是部分职业的特权 在客厅 卧室 阳台处安置电脑 书桌的过渡方式将最 终消失 因为书房将独立存在 而且是?#25913;?孩子各自 均拥有 随着 sohu 生活的普及 家庭办公空间的面积将 会增大 独立书房 独立工作室等在面积?#24066;?#30340;情况下 将大行其道

          住宅面积竟达到 90 余平方米 而卧室却成了暗室 一些 小卧室小至 5 6 平方米 据有关专家介绍 美国住宅

          的户型建筑面积?#23545;?#22823;于我国 美国豪华住宅中的起居 面积一般为 ?#20445;??#24120;?平方米 其中 ?#31119;?在 ?#29627;??#24120;?平方

          米之间 而我国目前住宅面积大多为 ?#31119;?br />
          ?#20445;玻?平方米

          但客厅的面积却超过了美国 基于我国居民目前的生活 模式及未来发展 结合发达国家的经验 客厅面积在 ?#29627;?br />


           大厅

          小卧向理性回归

          ?#29627;?平方米 不含餐厅 应该是较为合适的 而卧室的 问题正好与客厅的相反 尤其是主卧室 面积普遍偏

          前?#25913;?国内的住房一度从 有卧无厅 或 有卧 黑厅 的福利房大步跨到了 大厅小卧 的商品房市场 大厅小卧 源于香港 因为它顺应了人们对于 客厅 这一生活空间的要求 随着生活水平的提高 电视 音 响产品的发展闲暇时间的增多 大厅小卧 户型一时间 成为市场的?#35748;?#20135;品 然而 客厅面积的增大出现了极 端的倾向 以致于忽略了住宅功能的合理性 许多住宅

          小 大多数住宅主卧室的开间为 ?#24120;?4.2

          ?#24120;?而进深则在 0.6 米

          4.5 米之间 装修时衣柜进深通常在 ?#20445;?br />
          剩余除放一张双人床和?#39184;饭?#22806; 几乎无法再放其他家 具 而目前我国大多数家庭中的卧室并非只用来睡觉

          还需要有存放洁净的衣被及放置化妆台等功能 因此面 积还应扩大

          DECISION INTELLIGENCE OF CHINESE REAL ESTATE

          247

          决策情报


          整 合 服 务 系 统
          DECISION INTELLIGENCE

           第二起居空间将受青睐
          从房改房走出来的人们 从没有厅到现在有起居厅

          结束语
          户型是房屋产品的重要参数 也是产品功能价值与 情感价值的核心载体 对户型设计进行优化 对各种价 值进行丰富与细化 是提高产品竞争力的?#34892;?#36884;径 而 对户型的优化 不能单一地停留在技术的层面上 对住 户居住心里的仔细推敲 对顾客需求的深入了解 深层 次发掘居住文化的潜在价值 将文化设计 艺术设计融 入到技术设计当中 才是户型优化的唯一准则

          是一大飞跃 然而 目前的户型中起居厅与客厅是合二 为一的 有专家认为 第二起居空间将是今后住宅的一 个升级点 因为从功能上讲 起居厅与客厅是两个不同 的生间 起居厅是家庭成员日常活动 休息娱乐的空

          间 而客厅则是用与接待客人的空间 对于大多数家庭 来说会客的机会不多 因此矛盾不?#24576;?但一旦家庭某 个成员有客来访 其他家庭成?#26412;?#19981;便在起居厅停留

          比较理想的住房应具有第二起居空间 第二起居空间并 ?#24378;?#21381;空间的简单重复 从户型的总体面积上并不一定 要增加多少 它通常可以与餐厅 书房 娱乐空间甚至 与厨房结合布置 空间也不需要太大 ?#20445;?平方米左右的 面积比较合理 若与其他空间合并可以适当大些

          7  生活阳台的增设
          不少购房者?#20174;?看样板间?#22791;?#35273;甚好 待住进来 就不同了 比如说 没有晾?#36335;?#30340;阳台 客厅的观景阳 台已经成为客厅的一部分 用做晾?#36335;?#26082;煞风景又不便 待客 紧邻厨房的工作阳台过于狭小 而且容易让衣物 沾?#23621;?#28895;的味道 因此还需要一个生活阳台 但在普通 平层住宅中 三个阳台恐怕难为一般买家接受 毕竟所 占的也是建筑面积 现在有的项目已经进行了变通 世 纪星和美然 动力?#26234;?#24178;脆取消了观景阳台 代之以观 景外飘窗 主卧增设了一个生活阳台 很是实用



           储藏室将成为居室的必备
          今后的储藏间将成为改进重点 居室中储藏空间的

          重要性将越来越受关注 因此储藏空间的设置将成为必 要 而且储藏空间的设置将更为科学合理 隐藏和混合 式设计将成为趋势

          248

          中国房地产决策情报

              第三十四期


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